한빛출판네트워크

10년간 3,000건의 거래, 주택 70채를 보유했던  
베테랑 부동산 중개사이자 투자자

2번의 역전세와 2년의 하락장을 버티며
알게 된 잃지 않는 부동산 실전 투자 노하우

“돌아올 상승장에 이렇게 투자하겠다!”

2017년 동탄 신도시 입주로 인한 역전세, 2019년부터 상승하여 코로나 이후 강세장이 된 부동산 시장, 2022년 자이언트 금리 인상으로 인한 하락장과 역전세난 그리고 2024년 다시 기지개를 켜는 부동산 시장…. 투자 경력 10년 동안 2번의 역전세와 2년의 하락장을 겪은 경험을 담은 책이 나왔다. 부동산 투자자들의 주요 관심 지역이라 할 수 있는 수원 영통에서 부동산 투자 전문 중개사로 일하며 주택을 70채까지 보유한 이력이 있는 투자자가 쓴 책이다. 
그는 2014년부터 부자가 되고 싶다는 일념 하나로 부자들이 하는 대로 열심히 성실하게 투자해왔다. 처음에는 세 아이의 교육비를 책임져줄 주택 세 채를 갖는 것이 목표였다. 그러나 코로나 이후 불장을 만나면서 투자의 기준을 잃었고 조금이라도 덜 오른 부동산을 선점하기 위해 모두가 뛰어다닐 때 같이 뛰었다. 아니 평소처럼 누구보다도 부지런히 뛰어다니며 투자를 했다. 그렇게 주택 70채를 모으게 되었고, 예고 없이 닥친 2022년 하락장에서 큰 곤경에 처하게 되었다. 상승장에서 기회라고 여겼던 투자가 인생을 뒤흔드는 위기가 된 것이다. 그제야 잃지 않는 투자의 정도가 보였고 경제적 자유를 위한 자신만의 현실적인 기준이 잡혔다. 
‘그렇게 열심히 투자하지 말걸.’ 하락장과 역전세 속에서 시련을 겪고 어렵게 위기를 넘기며 수없이 후회했다. 하지만 이 고난을 겪었기에 투자자로서 더 성숙할 수 있었다. 아팠기에 중요한 투자의 원칙을 절절히 깨달을 수 있었다. 방향을 잃은 부동산 투자를 수습하고 시장에서 버텨내면서 잃은 것도 많지만 저자는 여전히 부동산 투자를 말한다. 평범한 사람이 부자 되는 방법은 부동산만 한 것이 없다는 확신을 지난 경험을 통해 얻었다. 다만 하락장의 위기를 잘 알고 대비한 사람만이 상승장에서 진정한 부의 기회를 잡을 수 있다고 말한다. 롤러코스터와 같았던 부동산 시장에서 살아남으며 알게 된 실전 투자 원칙을 많은 이들과 나누고자 이 책을 썼다. 이 책을 읽으며 다시 돌아올 상승장에서 잃지 않는 투자를 준비해보자.

프롤로그 부동산 투자 10년 후 깨달은 것들

1장 롤러코스터를 탄 나의 부동산 투자

집 두 채면 부자 될 줄 알았지
눈 떠보니 70채
건물주는 아무나 하나
지키기 위해 던졌다, 이제 30채
N잡러가 됐다, 그럼에도 부동산 
다시 상승장이 찾아온다면 이렇게 투자하겠다 1 - 입지와 타이밍

2장 아파본 사람만 아는 부동산 투자의 흔한 착각

가격이 내려도 등기는 남는다? 
수익률이 높다고 수익도 많을까?
아파트 30채면 경제적 자유를 얻을까? 
가격을 내린다고 팔릴까?
수요와 공급만 보면 역전세를 피할까? 
다시 상승장이 찾아온다면 이렇게 투자하겠다 2 - 개인 투자 vs. 법인 투자

3장 예상치 못한 하락장에서 살아남는 법

무주택자와 다주택자가 하락장을 보내는 방법 
멀리 보지 마라
짊어지고 갈 금을 선별해라
성공한 투자자들은 대출을 관리한다 
돈 들어오는 파이프라인을 늘려라
다시 상승장이 찾아온다면 이렇게 투자하겠다 3 - 대출 및 예비비 관리

4장 역전세도 하락장도 두렵지 않은 부동산 투자 정석

레버리지인지 빚인지 구분해라
전세는 기회이자 위기임을 기억해라
사이클과 흐름을 읽어라
투자의 타이밍을 놓치지 마라    
부동산 투자의 성공은 대응력에 달렸다
마음 편한 투자를 해라
다시 상승장이 찾아온다면 이렇게 투자하겠다 4 - 차익형과 수익형 투자 비중
 
5장 투자의 방패막, 현금 파이프라인을 만들어라

나를 알리고 신뢰를 쌓아라-부동산 중개업 
시간이 없다는 건 핑계다-고시원 
당장 뭐라도 시작해라-소액 수익형 사업
‘어떻게’에 한계를 두지 마라-자영업자가 살아남는 법 
경험의 파이프라인이 부의 시스템을 만든다
다시 상승장이 찾아온다면 이렇게 투자하겠다 5 - 성공하는 갭투자 전략    

상승장을 기다리며 반드시 알아야 할
하락장이 와도 두렵지 않은 부동산 투자법

초보 투자자와 꼭 나누고 싶은
마음 편하게 투자하며 절대 잃지 않는 사람의 비밀

한국부동산원에 따르면 2022년의 부동산 시장 폭락은 거의 20년 만에 가장 큰 하락 폭을 기록한 일대 사건이었다. 더욱 놀라운 건 바로 직전인 2021년은 반대로 전국 집값이 15년 만에 10%대의 상승을 기록한 폭등장이었다는 사실이다. 가히 정신을 차리기 힘든 롤러코스터 장세라고 할 만하다. 앞으로 언제 우리 사회가 다시 이런 경험을 할지 알 수 없는 일이다. 그저 우리 중 대부분은 이런 흐름을 잘 이용해서 큰돈을 벌었다는 사람들이 부러울 뿐이고, 반대로 무리하게 대출을 받아 가격의 꼭지에서 집을 산 사람들이 힘들어한다는 뉴스를 보며 나는 휩쓸리지 않아 다행이라고 안도할 뿐이다. 
하지만 이렇게 가십으로 흘려듣는 이야기 속에 실전 투자의 생생한 노하우가 들어 있다는 사실을 아는지? ‘반면교사’라는 말이 있는 것처럼 누군가의 투자 경험은 성공이든 실패든 시사하는 바가 반드시 있다. 
이 책에는 2번의 역전세와 2년의 하락장을 온몸으로 부딪히며 다양한 위기를 해결하고 버텨 어떻게 이겨냈는지가 가감 없이 담겨 있다. 저자의 이야기를 따라가다 보면 투자에서 가장 중요한 원칙과 기준이 무엇인지를 깨닫게 될 것이다. 부동산으로 힘든 시기를 보냈지만, 저자는 다시 한번 깨닫는다. 평범한 사람이 부자가 되려면 부동산 투자를 알아야 한다는 것을! 이것이 이 책을 쓰게 된 이유다. 부동산 중개사로서 10년간 3,000건의 거래를 성사시키고 투자자로서 주택 70채를 보유하고 다시 처분하면서 얻은 소중한 실전 투자 노하우를 알려준다.

수십 년 만에 가장 거칠었던 부동산 시장의 흐름
그 급류에 살아남은 투자자가 조언하는
상승장에서 진정한 부의 기회를 잡는 방법

부동산 흐름과 함께 환호하고 울부짖었던 경험을 가진 사람의 내밀한 사연을 들을 기회는 드물다. 이 책의 저자는 아마도 이번 부동산 시장의 급류 한가운데에 빠져 가장 격렬하게 휩쓸렸던 사람 중 한 명일 것이다. 상승장에서는 그 누구보다 최신 기법으로 가장 적극적인 투자를 하며 환호했고, 하락장에서는 “하루하루가 지옥”일 정도의 위기를 겪었다. 그가 가감 없이 솔직하게 털어놓는 경험은 다른 책이나 인터넷 공간, 그 어디에서도 찾을 수 없는 소중한 간접 경험이다.
1장에서는 롤러코스터와 같았던 저자의 지난 투자 경험을 정리했다. 하락장에서 투자자가 겪을 수 있는 위험과 그 대응방안이 담겼다. 2장에서는 하락장을 겪어보지 못한 투자자들이 흔히 하는 착각과 실제 투자에서의 결과가 얼마나 다른지를 보여준다. 직접 겪어보기 전에는 알 수 없는 투자의 현장을 생생하게 그려준다. 3장은 예상치 못한 하락장에서 살아남는 법을 이야기한다. 투자의 위기는 언제든 닥칠 수 있다. 그 비상 상황에서 투자자가 반드시 기억해야 할 행동 수칙을 알려준다. 4장은 역전세도 하락장도 두렵지 않은 부동산 투자 정석을 담았다. 이는 시장에 휩쓸려 투자의 기준을 잃지 않도록 도와주는 가이드라인이 되어줄 것이다. 5장은 성공적인 투자를 위해 반드시 필요한 현금 파이프라인을 어떻게 만들고 늘려야 하는지에 대한 저자의 경험을 담았다. 저자의 노하우를 참고한다면 자신에게 맞는 안정적인 현금 파이프라인 구축법을 찾을 수 있을 것이다. 또한 하락장의 위기를 모두 넘긴 저자가 다음 상승장 투자를 어떻게 준비하고 있는지가 추가로 담겨 있다. 언젠간 반드시 올 상승장에서 진정한 부의 기회를 잡고 싶은 사람이라면 반드시 읽어야 할 책이다.

▶ 추천사

상승장과 하락장을 온몸으로 부딪치며 깨달은 실전 투자 노하우가 담겨 있다. 경험을 토대로 쓴 만큼 투자자들에게 때론 뜨거운 공감을, 때론 무릎을 치게 하는 투자 지혜를 전한다. 
-나눔부자(김형일), 네이버카페 대구텐인텐 카페지기, 《대구 부동산의 미래》 저자

상승장만 기대하다 맞은 갑작스러운 하락장과 역전세난을 이겨낸 저자의 솔직하고 생생한 경험으로부터 투자자가 지녀야 할 마음가짐과 하락장에서도 흔들리지 않는 투자법을 배울 수 있다. 
-핑크팬더(이재범), 《서울 아파트 지도》 저자

‘뼈 때리는 조언’이 가득한 솔직 담백한 부동산 하락장 생존기! 처음으로 부동산 투자를 하는 분, 부동산 투자의 위험을 헤지할 창업 아이템을 찾는 분께 강력 추천한다.
-N잡러 월세갑부

지난 10년간의 상승장과 하락장에서 얻은 통찰이 담긴 이 책 덕분에 여러분은 절대 실패하지 않는 투자를 할 수 있을 것이다. 
-카이저, 유튜브 <카이저TV> 운영자

▶ 책 속으로 

통장에 현금이 쌓여갔다. 돈이 불어나는 즐거움에 취해 갈수록 강화되는 정부 규제와 금리 인상을 이야기하는 글로벌 뉴스를 눈여겨보지 못했다. 설사 정부가 규제를 강화하고 금리가 인상되더라도 주택 공급 부족과 극에 달한 매수 심리에 의한 집값 상승을 꺾기는 힘들 거라고 생각했다. 하지만 한 번에 0.25%씩 올리던 금리를 0.5%, 즉 ‘빅스텝’으로 인상한다는 말이 나돌자 모두 움찔했다. 금융통화위원회는 2022년 4월(1.25%→1.5%), 5월(1.5%→1.75%), 7월(1.75%→2.25%), 8월 (2.25%→2.50%), 10월(2.50→3.00%)까지 연속해서 금리를 올렸다. 급격히 오르는 금리에 투자자들은 우왕좌왕 갈피를 못 잡았다. 제때 전세 세입자를 맞추기가 힘들어졌고, 부동산 거래는 뚝 끊겼다. 그사이 법인을 4개로 늘려 매수와 매도를 반복하면서 내가 보유한 주택 수는 어느새 70여 채로 늘어난 상태였다. 매도해서 정리하고자 했지만, 이미 시기를 놓쳐 사겠다고 나서는 사람이 없었다. pp.9-10

계약금을 넣고 임차인들을 내보낼 때 필요한 돈을 중도금 조건으로 내가 부담하는 내용의 계약을 진행했다. 건물을 계약한 후 그곳에 살던 임차인들이 수시로 나가겠다고 통보해 왔다. 미처 준비해놓지 못한 보증금을 마련하느라 진땀을 흘려야 했다. 대출이 점점 힘들어졌고 대출 진행 속도도 느려졌다. 금리까지 올라서 대출을 받아도 이자가 만만치 않았다. 이 투자는 나를 위한 것이 아니었다. 빠르게 결단을 내리고 건축 진행을 멈췄다. 새로운 매수인을 찾아서 계약 조건을 넘겨주었다. 건물주의 꿈은 잠시 미루기로 했다. 이 거대한 실행은 아무나 하는 게 아니었다. 몇억 원의 아파트를 사고팔았던 돈 그릇이 몇십억 원의 건물을 감당하기는 힘들었다. 돈 그릇과 마음의 크기가 아직 덜 키워졌음을 깨달았다. p.46

2022년에 울산 중심지에 있는 구축 소형 아파트를 3억 5,000만 원에 매수했다. 전세를 안고 매수할 때 매매가와 전세가의 차이는 3,000만 원이었다. 하지만 임차인의 전세 만기가 돌아왔을 때 전세 시세는 7,000만 원이 내려간 2억 5,000만 원이었다. 2024년 10월이면 만기가 돌아온다. 지금 전세가는 그전과 비슷하지만, 그사이 집값이 내려 3억 원에라도 팔리면 다행이었다.  임차인이 이사한다는 말에 바로 매도를 결정했다. 울산은 2024년부터 2028년까지 입주 물량이 계속 줄고 있다. 입주 물량 부족 구간에 접어들었다. 그런데도 매매가나 전세가의 복구 속도가 더딘 편이다. 본전 생각이 굴뚝같다. 추가로 자금을 투입해 등기를 유지하면서 집값이 회복될 때까지 기다려야 할까? 3억 원에 매도하면 5,000만 원이 휴지 조각이 되어 사라진다. 가격이 내려도 아파트 실체는 그대로 있지만, 다만 그 가치가 제대로 남아 있지 않다는 게 진실이다. p.78

집을 팔고 또 팔아도 계속해서 쪼들리는 생활을 이어가는 나를 보고 사람들이 묻곤 한다. 그만큼 팔았으면 이제 역전세 고통에서 빠져나오지 않았느냐고 말이다. 그런데 아직도 30여 채가 남았다. 집이 30여 채면 시간의 제약과 돈의 부담에서 어느 정도 벗어날 줄 알았다. 하지만 여전히 난 나이 50에 여러 가지 일을 하면서 시간에 쫓기고, 현금 압박에서 자유롭지 못하다. 현금을 만들기 위해 가지고 있는 부동산 자산을 계속해서 줄이고 있다. 금도 팔았다. 주식도 팔았다. 그런 와중에 임차 만기가 또 돌아왔다. 30채의 고통은 아직 끝나지 않았다. 
30여 채의 집이 70여 채까지 늘어나는 데에는 ‘부동산 불장’이 있었다. 매수를 안 하면 손해를 보는 것만 같았다. 내가 안 사면 다른 누군가가 샀고, 얼마간의 시간이 지나고 보면 가격이 올라 있었다. p.99

갈아타기만 잘해도 자산을 수월하게 불릴 수 있다. 비과세를 활용한 갈아타기는 안전하면서도 가장 보수적으로 자산을 늘리는 확실한 방법이다. 자산가를 꿈꾼다면 실거주 집 외에 또 다른 집 1채를 더 활용하는 방법을 익혀야 한다. 실거주 집을 매수하든 실거주 집을 갈아타든 하락장에서의 첫 번째는 내 집 마련이다. 경제적 자유를 얻어보겠다고 내 집 없이 투자부터 하면서 주택 수를 늘리다 보면 허무한 욕심에 그칠 확률이 높다. 하락장에서 내 집을 마련하는 것은 자산을 늘리는 좋은 방법이다. p.139

입지와 상품 선택이 끝났다면 언제 사고팔아야 하는지에 대해 고민한다. 매수 시점은 반등의 신호를 보고 들어가도 늦지 않지만, 전고점에서 30% 정도 내려온 지점이라면 좋은 가격에 매수할 수 있는 시점이다. 그 시점에서는 대개 반등을 준비하는 심리들이 보인다. 전세가부터 상승한다. 임차인 보호를 위해 만든 계약갱신청구권은 4년의 임대 기간을 확보해준다. 이 4년은 임대인에게는 집값이 오르는 걸 확인하는 시간이다. 적어도 4년은 기다려야, 천천히 반응하는 중하급지의 부동산도 상승하는 모습을 보여준다. 매도는 각자의 상황에 따라 다르겠지만 상승장에서 꼭대기를 보지 마라. 잃지 않는 투자가 중요하다. 팔 수 있는 시기에 내가 목표한 수익이 보이면, 그 이후의 수익은 다음 사람의 몫이라고 생각해라. 욕심내면 끝이 없다. 평생 가져가야 할 자산이 아니라면 적당한 수익을 취하고 다음 물건으로 갈아타라. p.160

골이 깊은 하락장을 지나면 진짜 부자가 걸러진다. 상승과 하락이 반복되는 투자 시장은 파도의 연속이다. 그 파도를 얼마큼 잘 견디느냐가 투자의 결과를 다르게 만든다. 하락장을 버티는 동안 여러 뉴스와 데이터를 보면서 반등 시기를 가늠해본다. 예측할 수 있다면 쫓기지 않는다. 여유를 만든다. 위기를 어떻게 견딜지에 대한 방법을 쥐어짤 힘을 만든다. 하락장을 버티기 위해 흐름을 읽어야 하는 이유다.
9개월 동안 공실이었던 아파트 전세가 마침내 나갔다. 역전세로 임차인을 전출시켰을 때의 전세 시세보다 7,000만 원이 올랐다. 입주 물량이 없었다. 전세 매물이 줄고 있었다. 아무래도 깨끗한 전세 매물의 소진 속도가 빨랐다. 전세가는 오를 일만 남았다. 네이버 부동산에서 보이는 전세 매물의 전세가가 야금야금 오르고 있었다. 기다리는 동안 조바심이 났지만 원하는 가격이 될 때까지 지켜보았다. 속도의 차이는 있지만 부동산은 같은 방향으로 움직인다. 상급지의 전세가 상승 추세가 여기까지 흘러올 것이다. 데이터가 있기에 확신하며 기다릴 수 있었다. pp.204-205

나를 돌아보고 들여다보게 된다. 내가 원래 꿈꾸던 부의 기준을 생각해본다. 나는 방 4개의 40평대 아파트와 아이들 교육비를 걱정하지 않아도 되는 정도의 부를 원했다. 그랬던 마음은 남을 따라가다 남들만큼은 하자는 욕심에 잊혀져 갔다. 다른 이가 어디에 살고, 어떤 집에 살고, 어떤 자동차를 몰고, 아이들을 어떻게 키우는지를 따라 하고 있었다. 그 욕심들이 욕망이 되었다. 위험을 만들었다. 
다시 시선을 나에게로 향한다. 자꾸 나를 돌아보면서 원래의 기본을 찾아간다. 크기를 마구 키워야 행복할 거란 마음을 내려놓는다. 정리하고 단순하며 가볍게 살고자 한다. 행복은 부의 크기와 비례하지 않았다. 다만, 그만큼의 부대낌이 있었다. 각자 처음 투자를 시작하며 그리던 부를 찾아가길 바란다. 그러기 위해 자주 틈틈이 자신의 마음을 들여다보며 투자해야 한다. 투자하면서 마음공부가 필요한 이유다. 그동안 내가 온 열정을 쏟아낸 시간에 대한 보답은 초심을 되새기는 것이었다. pp.230-231